ѕерейти на главную страницу  арта сайта

ƒругие статьи номера

Ќам—50! (1935)
ѕерезагрузка по-европейски (1466)
Ќесколько мес€цев подготовки ради нескольких часов переговоров
Ќикита Ћогвинов  
ѕ€ть «»» ¬асили€ √олубева (1767)
»нвестиции, инфраструктура, инновации, институты, инициатива — приоритеты нового губернатора ƒона
Ќикита Ћогвинов  
јлександр ѕершин: «ƒл€ перехода —–ќ на новый перечень работ потребуетс€ от 3 до 8 мес€цев» (2276)
Ћокомотив дл€ экономики (1555)
ћодернизаци€ железнодорожной инфраструктуры необходима дл€ поддержани€ российской промышленности
≈лена Ѕакеева  
—аморегулирование допустило фальстарт (1667)
Ќовый приказ с сокращенным перечнем работ, требующих допуска, не стал компромиссным решением дл€ членов —–ќ, но исполн€ть его придетс€
√алина Ўувалова, ќльга Ѕершанска€  
ѕолвека в строительной отрасли (1525)
ќќќ «–ѕ —троймеханизаци€-ћј» отмечает 50-летний юбилей
»потека под козырек (2638)
Ќаибольшие объемы средств по военной ипотеке в 2010 г. будут направлены на вторичный рынок
≈вгений ћилославский  
√ригорий ƒончевский: «ћы рассчитываем привлечь в √уково и «верево более 100 млрд рублей инвестиций» (3122)
∆илищный вопрос решаем (1620)
¬ шахтерских территори€х в 2010 г. намерены ввести в эксплуатацию около 125 тыс. кв. метров жиль€
≈вгений ћилославский  
ћалоэтажному строительству — ƒј! (2638)
–айон  аменки прирастает новым комфортным жильем
«√ор€чие точки» стройиндустрии  убани (2146)
¬  раснодарском крае вырос спрос на цемент и нерудные стройматериалы
ќльга Ѕершанска€  
«арплатные ожидани€-2010 (1674)
ѕредставительство кадрового агентства HeadHunter в ё‘ќ по просьбе «¬естника» исследовало уровень заработной платы в строительной отрасли ёга –оссии
 ак поймать крупную рыбу в —ети (2397)
«¬естник» представл€ет обзор сайтов, посв€щенных госзаказу
Ќовости снабжени€ (1496)
¬з€ть клиента в союзники (1569)
“акое решение прин€ла компани€ «Ћогистик», осваива€ новое направление
ѕросто выбирать — просто строить! (1679)
—ери€ ISOVER  аркас
≈вгени€ »влиева, руководитель направлени€ « аркасные здани€», компани€ ISOVER  
Ќе зависеть от погоды (1932)
ёг –оссии готовитс€ к новому отопительному сезону
“рудности решаемы (1555)
ќќќ «√ранит-ћ» — одна из ведущих организаций в —альске по капремонту жилых домов

 

«акон вынужденного компромисса

є 4 (2010)
 оличество просмотров: 1619
¬ерси€ дл€ печати


4 июн€ 2010 года √осдума –‘ прин€ла в третьем, окончательном чтении комплексный пакет поправок в ‘«-214 в цел€х защиты прав участников долевого строительства. —пуст€ год после одобрени€ первой редакции документа парламентарии частично удовлетворили требовани€ отраслевого сообщества в обмен на пр€мой запрет иных схем привлечени€ средств граждан, кроме долевой.

»стори€ вопроса

ѕрактика применени€ ‘«-214, прин€того в 2005 году, вы€вила целый р€д проблем, которые не позвол€ют полноценно примен€ть предложенный этим законом механизм. “ак, застройщики старались уйти от заключени€ договора с дольщиком, которым он гарантировал достаточно высокую степень защиты.  омпании использовали такие «серые» схемы, как купл€-продажа вексел€ с возможностью погашени€ приобретением квартиры, предварительные, инвестиционные договоры и договоры займа. ќбъ€снить эти действи€ строителей можно другим спорным моментом в документе: данный договор сразу заставл€л застройщиков платить Ќƒ—, в то врем€ как вексель налогом не облагаетс€. ѕричина этого в том, что, несмотр€ на фактическое привлечение средств на стадии строительства, сделка оформл€етс€ как продажа готового жиль€.

¬ообще схема долевого участи€ сложилась на волне отсутстви€ рынка за предыдущие семьдес€т лет. «¬ законе было много недостатков, — считает директор по развитию «јќ «ѕатриот» »горь ƒалаксакуашвили. — ќднако он позволил урегулировать взаимоотношени€ с дольщиками законопослушных фирм, которые считали, что работа в рамках ‘«-214 привлечет к ним покупателей. ѕо крайней мере, там заложена гаранти€ отсутстви€ двойных продаж, регистраци€ происходила в юстиции».

«астройщики считают прежнюю редакцию закона непростой к исполнению. «‘«-214 — закон т€желый, требующий от застройщика значительных затрат на его обслуживание, — говорит генеральный директор концерна «≈динство» ¬алентина ѕолевиченко. — —ложности св€заны в том числе с длительной процедурой регистрации, с регул€рной отчетностью по всем договорам. Ќесмотр€ на это, с момента вступлени€ ‘«-214 в силу мы работаем исключительно по его правилам, так как понимаем, что нравитс€ он нам или нет, это закон и его надо соблюдать».

«ѕоскольку законопроект направлен на защиту прав и участников долевого строительства, ”правление по надзору в области долевого строительства  раснодарского кра€ поддержало проект поправок в ‘«-214», — по€снил руководитель ”правлени€ по надзору в области долевого строительства  раснодарского кра€ јлександр »ванов. “аким образом, в целом одобр€€ существующий закон, все стороны рынка нуждались в его изменении.

«а и против

«аконодатели постарались внести в «т€желый» закон максимум поправок. “ем не менее итоговый вариант вызывает неоднозначное отношение как со стороны застройщиков, так и со стороны объединений дольщиков, а также р€д риторических вопросов у местных контролирующих органов.

¬ конечном варианте введены жесткие санкции за незаконное привлечение денежных средств гражданина. –ечь идет о штрафах дл€ должностных лиц в размере от 20 до 50 тыс. рублей, дл€ юридических лиц — от 500 тыс. до 1 млн рублей. ѕосле вступлени€ в силу закона услуги застройщика в рамках договора участи€ в долевом строительстве будут освобождены от обложени€ Ќƒ— (налог будет взиматьс€ лишь с услуг застройщика по ƒƒ”, а не со всего объема средств, полученных застройщиком по договору). ¬веден упрощенный и ускоренный пор€док госрегистрации долевых договоров. ¬ пользу отраслевого лобби также легализовано использование средств дольщиков не только на само строительство, но и на покрытие сопутствующих расходов — инфраструктурную подготовку площадок и подключение к сет€м, приобретение и оформление прав на землю, подготовку и экспертизу проектной документации и т.д.

«Ёти изменени€ направлены на то, чтобы обеспечить соблюдение закона. ¬едь в предыдущие п€ть лет он был, но исполн€лс€ только по доброй воле компаний, — считает »горь ƒалаксакуашвили, — ѕоэтому законопослушные компании только выиграют от этого, а дл€ тех, кто закон не соблюдал, ужесточаютс€ услови€, и это правильно». “аким образом, законодатели учли «процедурные» требовани€ отраслевого лобби. ќднако ни одно из концептуальных предложений от отрасли, которые бы могли продлить срок жизни «недолевых» схем, не нашло отражени€ в итоговом тексте законопроекта. –уководители строительных компаний ёга –оссии считают, что кардинальным образом введение поправок к закону не изменит общей ситуации. «—егодн€ нашей компании ничего не требуетс€ мен€ть в схеме своей работы в части реализации квартир, — говорит јндрей Ўумеев, генеральный директор «ё»“ ƒќЌ». — ќсновна€ проблема, на наш взгл€д, св€зана с тем, что квартиры, которые застройщик не реализовал до ввода жилого дома в эксплуатацию, наход€тс€ в залоге у участников долевого строительства до момента регистрации последнего объекта в жилом доме, приобретенного по договору долевого участи€. Ёто требование нарушает права застройщиков на распор€жение принадлежащими им квартирами после ввода жилого дома в эксплуатацию». ƒействительно, сегодн€ при наличии ƒƒ” хот€ бы на одну квартиру все помещени€ дома автоматически считаютс€ наход€щимис€ в залоге. ѕри этом в интересах банков упрощение пор€дка сн€ти€ залога не коснулось залога участка. ќн будет сниматьс€ только после погашени€ записей об ипотеке всех «долевых» квартир.

—итуаци€ с дольщиками

ѕо информации –егиональной службы √осстройнадзора –остовской области, по итогам первого квартала 2010 г. в области зарегистрировано 492 объекта долевого незавершенного строительства, что почти вдвое больше по сравнению с уровнем прошлого года. «–ост строительства многоквартирных домов мы св€зываем с бумом малоэтажного строительства в шахтерских городах, куда выдел€ютс€ значительные субсидии, фактически через заключение ƒƒ” с гражданами, — по€сн€ет заместитель руководител€ службы »горь «ахаров. — ѕри этом 105 из 226 застройщиков –остовской области работают в соответствии с ‘«-214. ¬  раснодарском крае из общего числа разрешений на строительство многоквартирных домов в соответствии с требовани€ми законодательства о долевом строительстве работает 35% компаний. ќднако ситуаци€ с домами, которые начинали строитьс€ до 2005 года и сейчас приостановлены, вызывает тревогу. ¬ насто€щее врем€, например, в –остовской области признана проблемной ситуаци€ почти по 30 многоквартирным домам. Ќе исполнены об€зательства по 2700 договорам участи€ в долевом строительстве, еще остаютс€ 11 домов, по которым не было и до сих пор нет прав на привлечение денежных средств. «‘актически поправки к закону никак не про€сн€ют, как все-таки должен осуществл€тьс€ переход в рамки законодательства по объектам, которые начинали строитьс€ раньше и не имеют никаких разрешительных документов, — говорит »горь «ахаров.

ƒепутат √осударственной ƒумы, председатель  омитета помощи ∆«Ћ јнтон Ѕел€ков считает: «ќправдать название законопроекта хоть как-то должен был блок поправок, направленных на уточнение процедуры банкротства строительных компаний, имеющих задолженности перед гражданами по договорам об участии в долевом строительстве». ќднако уже при первом чтении была отклонена поправка о том, чтобы за местными органами было закреплено право преимущественного выкупа активов обанкротившегос€ застройщика с переходом к ним соответствующего обременени€ по выполнению об€зательств перед дольщиками.

ѕервоначальный проект депутатской группы ’инштейна предлагал внести значительные изменени€ в процедуру банкротства, когда при разделе имущества застройщика-банкрота предлагалось выделить категории дольщиков, не имеющих жиль€ и денег на его приобретение, и удовлетвор€ть их претензии в особом пор€дке, однако уже в первом чтении эти идеи были исключены как противоречащие законодательству. ѕоправки, внесенные в ‘«-214, четко определ€ют: если дольщик вступает в схему по дому без разрешени€ на строительство, это его собственные риски. Ѕолее того, участву€ в незаконных схемах, он также несет за это ответственность. Ѕизнес есть бизнес.

 роме того, тот факт, что застройщик будет действовать по ‘«-214, никак не защищает права дольщиков. ѕотратив деньги по ƒƒ” на погашение своих затрат, но не подписав нужного количества договоров, строительна€ компани€ приостанавливает возведение дома. „то делать дольщикам в такой ситуации? ««акон и поправки к нему дееспособны, только когда рынок активно развиваетс€, — считает »горь «ахаров. — ≈сли на рынке застой или кризис, вс€ схема сразу рушитс€».

Off top

√оловной болью дл€ ёга –оссии станов€тс€ случаи, когда на дачном участке или на участке с частными домами строитс€ многоквартирный дом под видом индивидуального жиль€. Ќовые поправки никак не учитывают этой ситуации, а, по выражению »гор€ «ахарова, строительство под видом индивидуальных жилых домов многоквартирных домов физическими лицами носит повальный характер. ««акон не подразумевает ответственности граждан по строительству многоквартирных домов, — по€сн€ет чиновник. — ” мен€ нет санкций — только в отношении юридического и должностного лица. «десь должна наступать уголовна€ ответственность по факту незаконного предпринимательства, но мне не известны случаи, когда за это физическое лицо-застройщик понес ответственность. ¬едь по закону он платит мизерный штраф, а потом узаконивает строение через суд. ѕредставьте, сколько строитс€ коттеджей на ёге, и поймете, что это очередна€ лазейка дл€ недобросовестных застройщиков».

—ейчас покупатель сам проголосовал рублем против старой редакции закона. «астройщики говор€т: попробуйте после кризиса продать дом на сва€х или с котлована. Ѕольшинство продаж осуществл€етс€ именно в готовых домах по договорам купли-продажи, причем все больше покупателей желают приобрести квартиру с отделкой, чтобы можно было заехать и жить. Ћюди, дл€ которых определ€ющим фактором при покупке объекта недвижимости выступает стоимость квадратного метра, всегда были, есть и будут. Ќо ведь и растет юридическа€ грамотность покупател€, а также его желание минимизировать риски. ƒл€ таких клиентов главенствующую роль все равно играет ‘«-214, поскольку на сегодн€ нет схемы, обеспечивающей более высокую защиту, чем эта. ѕо мнению директора по развитию «јќ «ѕатриот» »гор€ ƒалаксакуашвили, который положительно оценивает введенные поправки в ‘«-214, все же в будущем должен быть блок законов, регулирующих жилищное строительство, — закон о пор€дке продажи квартир в стро€щихс€ домах с поэтапной оплатой продавцу стоимости возводимого жиль€; действенный закон о ∆— , когда стро€ на свои деньги жилье дл€ проживани€, члены кооператива не имеют права его продавать на сторону какой-то определенный срок; и закон об инвестировании в жилищное строительство.