ѕерейти на главную страницу  арта сайта

ƒругие статьи номера

“оп-10. —делано в ё‘ќ (2380)
¬етхий фонд — ликвидировать (2734)
«адачу, поставленную ¬ладимиром ѕутиным, астраханский глава јлександр ∆илкин намерен решить в течение четырех лет
“ать€на Ѕондаренко  
 онтроль, еще контроль! (2065)
ѕредпри€ти€ могут не получать пр€мой господдержки, но контролировать их положение государство не перестанет
√алина јндреева  
¬ладимир яковлев вернулс€ на стройку (2478)
Ѕывший полпред в ё‘ќ возглавил –оссийский союз строителей
≈лена ”стинова  
—ергей Ќазаров: «Ќеизбежна диверсификаци€ отраслевых направлений» (2280)
Ќикита Ћогвинов  
Ќовостройки за полцены это миф (2137)
40–50-процентного падени€ цен на жилье не будет, считает замгубернатора –ќ ёрий јндриади
≈вгений ћилославский  
Ќова€ орбита –остова (2340)
«–остовкапстрой» стал инвестором одного из крупнейших проектов комплексной застройки на ёге
»горь ∆уков  
ѕолна€ Ќ≈движимость? (2277)
—редн€€ стоимость квадратного метра жиль€ эконом-класса в  раснодаре лишь на 5–8 процентов выше затрат на его строительство
ќльга Ѕершанска€  
«ћы обеспечиваем надежность строительства» (2387)
ќќќ ѕ—‘ «√≈ќэкспресс» более семи лет успешно работает на рынке строительных услуг, предлага€ полный комплекс инженерно-строительных изысканий
Ќелегка€ «дол€» (2401)
«астройщикам придетс€ соблюдать больше требований дольщиков
“имур —азонов  
∆илье дл€ шахтеров (2688)
ѕрограмма жилищного строительства в шахтерских территори€х успешно реализуетс€
јлла ƒемидова  
¬ладимир Ўопин: «ѕро€вл€ть максимум гибкости» (2402)
ќќќ ƒ—  «–освуд» планирует прин€ть участие в коттеджном строительстве в Ќовошахтинске
Ћариса Ќикитина  
—пециалисты поедут в село (2239)
¬  аменском районе создаютс€ услови€ дл€ привлечени€ квалифицированных кадров
ћари€ ƒидковска€  
 ачество — категори€ нравственна€ (2556)
’олдинг «“»ЅЋ-√рупп» реализует в –остовской области пилотный проект «коттеджного поселка будущего»
√алина Ўувалова  
“руба в ассортименте (2738)
ќќќ «ѕолистальгрупп» — оптимальный выбор труб дл€ коммуникаций
Ћариса Ќикитина  
Ќовости снабжени€ (2220)
≈вгени€ јртемова, ѕолина Ћеонидова  
ѕреимущество - мобильность (2326)
Ќебольшое предпри€тие способно в сжатые сроки разработать и реализовать проект под заказ
√алина Ўувалова  
 онцерн WILO SE представл€ет Geniax (2424)
»нновационный прорыв в насосной системе дл€ децентрализованной схемы отоплени€
–уководитель ё‘ќ ќќќ «¬»Ћќ –ус» — Ўарков јндрей јлексеевич  
—даетс€ техника (2373)
јрендовать спецтехнику стало выгоднее, чем покупать
јлександра »ванова  

 

«амки призраков и народные квартиры

є 3 (2009)
 оличество просмотров: 2381
¬ерси€ дл€ печати


ѕрошел первый квартал кризисного 2009 года, подведены итоги работы в сфере жилищного строительства за истекший период и, живи мы еще годом раньше, пришло бы врем€ традиционно констатировать, что на стройплощадках в очередной раз наступила гор€ча€ пора.  акие изменени€ принесли кризисные процессы в сферу жилищного строительства, насколько изменилась конъюнктура на рынке новостроек, пыталс€ осмыслить обозреватель «¬естника».

 атастрофа опаздывает. ¬ окт€бре 2008 года, когда «все только началось», риэлторы крупных городов ё‘ќ отмечали 2–3-кратное уменьшение объема сделок на рынках недвижимости. —итуаци€ в р€де регионов относительно стабилизировалась, в различных городах ёга –оссии спрос на жилье снизилс€ на 15–30%. ѕо данным ёжной гильдии риэлторов и оценщиков, в –остове спрос на жилье упал лишь на 15–18%, максимум 20%, а стоимость 1 кв. м — лишь на 700 рублей, а не 2 тыс€чи долларов.

¬ различных регионах ё‘ќ ситуаци€ на жилищных рынках разнитс€, но нигде не наблюдаетс€ столь грандиозного обвала, как в ћоскве. ѕожалуй, к единственному городу-исключению можно отнести лишь —очи. ѕравда, риэлторы отмечают продолжающеес€ падение стоимости квадратного метра и в некоторых других городах  раснодарского кра€. «а первый квартал 2009-го стоимость 1 кв. м метра кубанской «первички» подешевела на 1,4%.

 ак известно, наиболее чувствительно кризис ударил по многоэтажным объектам, ¬прочем, не так-то много объектов простаивает. »з 314 возводимых на ƒону многоквартирных домов работы приостановлены на 80. »з них только на 24 вследствие финансовых трудностей. ¬ первом квартале на  убани темпы жилищного строительства упали всего на 1,6%. ¬ –остовской области и —тавропольском крае введено в эксплуатацию 89% жиль€ к аналогичному периоду прошлого года. ¬о многих регионах выполн€ть планы по вводу жиль€ в ближайшие год-два можно исключительно за счет докризисных заделов. Ќо возникает вопрос, насколько востребованными покупател€ми окажутс€ дома, заложенные еще до сент€бр€ 2008 года. ѕо оценкам экспертов, на новом рынке «первички» коренным образом мен€етс€ и конъюнктура, и социальный портрет покупател€.

÷енова€ уравниловка

ѕо оценкам аналитика департамента маркетинговых исследований и консалтинга компании MACON Realty Group ƒарьи ≈ремеевой, в крупных городах ё‘ќ цены в сегменте бизнес-класса снижаютс€ значительно быстрее, нежели в эконом-классе, происходит выравнивание ценовой дельты между народным и дорогим жильем. ѕоследнее объ€сн€етс€ снижением платежеспособности покупателей и стремлением продавцов как-то простимулировать их активность. —егодн€ на рынке существенно обновилс€ социальный состав покупателей, причем новые клиенты имеют иные потребности и располагают иными возможност€ми.

— »нтенсивный докризисный рост цен на жилье был обусловлен притоком нефт€ных денег в экономику и стремлением р€да инвесторов сберечь излишки своих доходов, вложив их в недвижимость, — прокомментировал сложившуюс€ ситуацию член совета директоров компании «–остовгорстрой» ƒенис —таниславов. — ¬ результате они забирали часть свободных площадей у потенциальных покупателей, желающих улучшить свои жилищные услови€. — наступлением кризиса инвесторы покинули сферу недвижимости, а мы столкнулись с новой аудиторией клиентов.

ѕо словам ƒениса —таниславова, прибыль донских компаний не превышала 10%, а около 50% от стоимости строительства новостройки составл€ли расходы на стройматериалы. Ќаивно наде€тьс€, что цены сниз€тс€ в несколько раз. ƒругое дело — новое поколение домов, закладываемых в нынешние кризисные времена. Ёти объекты можно «прив€зать» к изменившемус€ спросу, добитьс€ снижени€ их себестоимости за счет экономии.

ƒокризисна€ ностальги€

»так, на рынки недвижимости городов ё‘ќ пришел новый покупатель, который приобретает жилье не дл€ «коллекции», даже не дл€ последующей сдачи в аренду, а дл€ того, чтобы в нем жить. ¬ р€де случаев ему нужен более скромный сегмент недвижимости, а не более дорогие дома, рассчитанные на «призраков».

»нтересно, что помимо р€дового покупател€, еще одним игроком, зан€вшим аналогичную выжидательную позицию, по оценкам р€да строителей, «дилетантскую», выступает государство, вз€вшеес€ покупать «незавершенку» в городах ё‘ќ под реализацию социальных программ по ценам в районе 30–35 тыс. рублей за кв. метр. ƒонские власти не согласны с установленной ћинрегионразвитием –‘ ценой в 30,35 тыс. рублей и надеютс€ ее подн€ть до 36 тыс., как в соседних областных центрах. Ќо в этих регионах ё‘ќ застройщики также не согласны с исход€щим предложением от государства, и мало кто из них готов пойти на подобные сделки. Ќаверное, они просто строили не то жилье, еще не так давно стоимость некоторых ростовских квартир составл€ла 80 тыс. рублей за 1 кв. м.

Ќаиболее нагл€дно нынешнюю потребность общества в доступных квартирах иллюстрирует јстрахань, изобилующа€ аварийными домами. ¬ ближайшие три года на возведение новостроек дл€ переселенцев в этом городе в течение трех лет планируетс€ направить 6 миллиардов рублей. ј в апреле нынешнего года здесь было подписано соглашение о размещении в регионе заказа на строительство жиль€ дл€ военных-отставников между губернатором јстраханской области јлександром ∆илкиным и министром обороны –‘ јнатолием —ердюковым. ¬ рамках документа в течение четырех лет строй-комплексу региона предстоит ввести в эксплуатацию 20 тыс. квартир. »з них 40 домов (3 тыс. квартир) должны быть построены в нынешнем году. ќказываетс€, јстраханска€ область значитс€ в п€терке российских регионов, где увольн€емые в запас военные предпочитают жить после отставки, поэтому губернатору удалось привлечь на свою территорию 10% от заказа ћинобороны. Ў

«–ынок жиль€ ждет контрастное расслоение»

ѕо прогнозам исполнительного директора ёжной гильдии риэлторов ¬аргана “икиджи-’амбурь€на, в кризисный период окажутс€ наиболее востребованными самые дешевые и самые дорогие квартиры.

¬ окт€бре-но€бре прошлого года, когда кризис только началс€, риэлторы отмечали 2–3-кратное снижение численности сделок на городских рынках недвижимости. ј что говорит нынешн€€ статистика?

— ќсновной причиной мертвого осеннего сезона стало сворачивание ипотеки. ќтечественные сделки с недвижимостью, как правило, совершаютс€ в цепочках. Ќакануне приобретени€ нового жиль€ человек что-то кому-то продает из недвижимости, кто-то, разъезжа€сь с родственниками, продает одну квартиру и покупаетнесколько, кто-то — наоборот. Ќекоторые из подобных схем насчитывали по 3–5 звеньев, в них присутствовала хот€ бы одна ипотечна€ семь€.  огда банки в одночасье и без каких-либо предупреждений перестали выдавать кредиты, которые уже пообещали, эти цепочки лопнули, множество сделок сорвалось.

Ќо теперь ситуаци€ стабилизировалась. ѕокупатели перестали наде€тьс€ на кредитную манну, сыпавшуюс€ из банков, нашли иные варианты. —ейчас рынок продолжает стагнировать, хот€ и в значительно меньшей степени. ѕри этом, несмотр€ на небольшое снижение количества сделок, стоит отметить значительное увеличение количества обращений в агентства, превышающее даже предкризисные показатели. ј значит, спрос на жилье вырос, но новый потенциальный покупатель жиль€ слишком высоко себ€ ценит.

— ¬ы могли бы вкратце набросать образ нынешнего потенциального новосела?

— ќн видит, что у него есть деньги, долго перебирает различные варианты, требует скидок и в р€де случаев успешно их добиваетс€. ¬ новых экономических услови€х на прин€тие решени€ уходит значительно больший срок, и в результате пока что рынок продолжает накапливать отложенный спрос. ѕричина в том, что покупатель жиль€, анализиру€ ситуацию на рынке, рассуждает не профессиональными, а любительскими критери€ми. ќн знает, что лето — далеко не лучшее врем€ года дл€ риэлторов, и ждет момента, когда цены на квартиры упадут до минимума. Ќо мы, наоборот, прогнозируем, что нынешним летом гр€дет всплеск спроса. Ёто спровоцирует новый рост цен.

— »ными словами, все вернетс€ на круги сво€?

— Ќет, ажиотаж должен продлитьс€ до осени, к окт€брю отложенные на приобретение жиль€ деньги будут израсходованы. ”читыва€, что с наступлением кризиса жизненный уровень снизилс€, к тому же у нынешних покупателей нет источников финансовой подпитки в виде кредитов. ѕоэтому рынок продолжит стагнировать. Ќасто€щий ценовой бум мы получим через 2–3 года, когда «аукнутс€» дома, строительство которых из-за кризиса сейчас заморозили. ј пока снижение доходов у населени€ — серьезный стимул дальнейшей стагнации и падени€ стоимости квадратного метра. ¬месте с тем в нынешних услови€х некуда вкладывать излишки доходов тем, у кого они еще остаютс€. “еперь у общества нет довери€ ни к валюте, ни к акци€м, ни к активам, остаетс€ проверенный вариант — недвижимость. » нынешний период значительно больше стимулирует спасать в ней деньги, даже в сравнении с докризисными временами.

— » какой из факторов перевесит чашу весов?

— ѕохоже, цены на жилье начнут одновременно и расти, и снижатьс€, рынок ждет контрастное расслоение. Ќаиболее востребованными окажутс€ штучные дома верхнего ценового сегмента бизнес-класса, в них продолжат инвестировать сбережени€. Ќо такого жиль€ не может быть много. ћассовым спросом продолжат пользоватьс€ самые дешевые квартиры, в которых люди захот€т пересидеть «тощие годы». ѕо-видимому, наибольшее количество сделок будет зарегистрировано при продаже компактного жиль€, различных «маломерок», гостинок. ћногие из покупателей уже сейчас спасаютс€ от кризиса даже в старых коммуналках.

— “аким образом, получаетс€, что сейчас выгодно строить даже не эконом-класс, а жилье низкого качества?

— —корее всего, наиболее дешевый сегмент эконом-класса, панельные дома. Ќо при этом не допускать никаких нарушений законодательства, поскольку объекты, возведенные различными «пиратскими» способами, теперь продать невозможно.  роме того, говор€ о компактном жилье, € не подразумеваю, что рынком окажутс€ востребованы исключительно однокомнатные апартаменты. ѕокупател€м понадоб€тс€ и «двушки», и «трешки», но более дешевые в сравнении с р€дом нынешних, с более скромными площад€ми. ѕлюс — никаких вычурных линий на фасадах и прочих «красивостей», к которым мы уже начали привыкать на новостройках. „ем дешевле — тем лучше.

 то не сможет пережить кризис?

«аместитель губернатора –остовской области ёрий јндриади:

«ќтрасль не останетс€ без работы, в случае сокращени€ объемов предпри€тию необходимо мен€ть направлени€ де€тельности. ќбщий объем финансировани€ капстроительства на ƒону, предусмотренный в нынешнем году федеральным и областным бюджетами, составл€ет около 5 млрд. рублей. ≈ще 3,4 млрд. выделено на ремонт многоквартирных домов. ќднако далеко не каждое предпри€тие изъ€вл€ет желание участвовать в реализуемых государственных программах, частично мен€ть профиль де€тельности. ћногие выдерживают паузу, рассчитывают, что кризис закончитс€ в нынешнем году и все вернетс€ на круги сво€».

ƒиректор —оюза строителей ё‘ќ ¬иктор ћатвиенко:

«— рынка уход€т многие из крупных и вли€тельных компаний. »х учредители потер€ли интерес к де€тельности в сфере жилищного строительства из-за падени€ цен на квартиры и снижени€ рентабельности бизнеса. ќсвободившуюс€ нишу частично занимают другие фирмы, ранее располагавшие небольшими средствами. Ќо в целом нового жиль€ закладываетс€ намного меньше. ћногие из построенных многоквартирных домов в нынешних услови€х оказались невостребованными покупател€ми. ѕод большим вопросом стоит возможность продажи элитных квартир».

√енеральный директор компании «–остовкапстрой», стро€щей район бизнес-класса Ќорд, ƒмитрий ёдин:

«Ќебольшие фирмы-однодневки, ввод€щие в эксплуатацию 1–2 дома в год. я не призываю к монополизации рынка, но на территории области зарегистрировано 7 тыс€ч строительных организаций. Ёто нонсенс, процесс естественного укрупнени€ отрасли неизбежен. Ќе очень комфортно чувствует себ€ и р€д крупных предпри€тий, ранее кредитовавшихс€ за счет отечественных и зарубежных банков. „то же касаетс€ строителей элитного жиль€, то они останутс€, поскольку таких п€тен в городе немного и этот продукт будет востребован».

√енеральный директор управл€ющей многоквартирными домами компании «ƒонские коммунальные инвестиции» —ергей ’уд€ков:

«ѕредпри€ти€, не имеющие собственной производственной базы, а также собственных средств дл€ осуществлени€ профессиональной де€тельности. »х кризис уже подкосил. —прос на качественное жилье в –остове останетс€ устойчивым, поскольку у нас много подлежащего сносу старого фонда, ветхих и аварийных домов. ƒругое дело, цена квартир по 100 тыс. рублей за 1 кв. метр дл€ нашего города все же заоблачна€. Ќеобходимо строить дома, ориентиру€сь на стоимость в 32–40 тыс. рублей».


јвтор: ќлег ѕетрушин