ѕерейти на главную страницу  арта сайта

ƒругие статьи номера

јктуально: мнени€ о журнале (2388)
“оп-10: сделано в ё‘ќ (2537)
MIPIM-2009: антикризисный девелопмент (2575)
–остовска€ область и  раснодарский край представили на выставке инвестиционные проекты на сумму около 500 млрд. рублей
¬италий ƒорофеев, ≈катерина ћинакова  
«апад нам поможет? (2370)
–осси€ рассчитывает на активное участие иностранных компаний в проекте «—очи-2014»
Ќикита Ћогвинов  
ћихаил ¬икторов: «—илы должны быть направлены на стимулирование спроса конечного потребител€» (2493)
“ать€на Ћаврентьева   
 оттеджи — шахтерам? (2373)
√лавы шахтерских муниципалитетов убедились в преимуществах малоэтажной застройки
—танислав —околов   
 урс на оттепель (2523)
 апитальные вложени€ (2468)
¬олгоградска€ область рассчитывает направить на капремонт и отселение из ветхого жиль€ более 3,5 млрд. рублей
ёли€ Ўаврикова  
—суды, гарантии и сертификаты (2638)
ѕыта€сь увеличить продажи, застройщики внедр€ют альтернативные схемы финансировани€
“имур —азонов   
ј вы цены на жилье снижаете? (2954)
ƒостроим — там видно будет (3156)
Ѕольшинство крупнейших застройщиков ёга –оссии не изменили планов по строительству на 2009 год
“имур —азонов  
ј вы какие технологии используете? (3018)
∆изнь продолжаетс€ (2445)
¬опреки кризису строительна€ компани€ ««одчий» создает дл€ ростовчан современное и комфортное жилье
¬ера —еменова  
 онструктор дл€ взрослых (2911)
ƒом из стройматериалов ƒ—  «–освуд» можно возвести за три мес€ца
ѕриоритеты социальной политики (2938)
«а п€ть лет финансирование спортивной отрасли на  убани выросло в 11 раз
¬ладислав ∆уковский   
¬етер перемен (2743)
¬ социальной структуре (2608)
Ѕелоглинское предпри€тие приступает к строительству коттеджного поселка по быстровозводимым технологи€м
“ать€на Ћаврентьева  
–овно стелют (2707)
  2016 году будет введено в эксплуатацию 358,988 км дороги ћ-4 «ƒон»
“ать€на Ћаврентьева  
–ецепт от кризиса (2179)
Ўахтинский опыт антикризисного планировани€ — донским территори€м
ћари€ ƒидковска€   
Ќи шагу назад (2294)
¬ 2009 году в Ўахтах сохран€тс€ высокие темпы строительства
¬иктори€ јнуфриева   

 

’еппи-энд на коммунальном фронте

є 2 (2009)
 оличество просмотров: 2190
¬ерси€ дл€ печати


—пуст€ год с начала реализации закона «ќ ‘онде содействи€ реформированию ∆ ’» руководство подвело предварительные итоги работы регионов ё‘ќ по капитальному ремонту жиль€. 8,5 млрд. рублей перечислено в южнороссийские муниципалитеты — 60% многоквартирных домов, попавших в программу фонда в ё‘ќ, еще не отремонтированы. ѕо словам заместител€ руководител€ фонда ќлега  ичикова, в 2009 году регионы ё‘ќ должны получить на капремонт из фонда 11 млрд. рублей. ќднако регионы их получат в том случае, если отчитаютс€ за прошлогодние деньги.

 ак сообщил ќлег  ичиков в марте на совещании в ≈ссентуках, за счет средств фонда, выделенных в прошлом году, следовало отремонтировать 4829 домов, но к 16 феврал€ 2009 года работы начались только в 103 из 120 муниципальных образований. ѕри этом из отремонтированных 2,2 тыс. домов лишь в 1,3 тыс. были подписаны жильцами акты приемки выполненных работ.

  передовикам заместитель главы госкорпорации отнес –остовскую и ¬олгоградскую области, сумевшие завершить работы на 99%. Ќаибольшие же опасени€ вызывают —еверна€ ќсети€– јлани€, отремонтировавша€ 6,38% объектов, и  раснодарский край — 25,6%. ј тем временем на ёг –оссии уже пришел новый ремонтный сезон, настало врем€ осваивать новые миллиарды. ¬опреки домыслам, урезать их никто не планирует даже проштрафившимс€ област€м, другое дело, последние сами рискуют на местах не попасть в программу 2009 года.

— ѕо закону мы не можем отказать в финансировании на очередной год даже нерадивому региону, — про€снил обозревателю «¬естника» сложившуюс€ ситуацию заместитель начальника управлени€ по св€з€м с общественностью ‘онда содействи€ реформированию ∆ ’ √ригорий ¬олков. — Ќо пока область не отчитаетс€ за прошлогодние деньги, мы не имеем права перечисл€ть ей новые средства…

»сторическа€ мисси€

“аким образом, можно констатировать, что в р€де регионов ё‘ќ имеющиес€ ремонтные предпри€ти€ и управл€ющие компании не справл€ютс€ со своей исторической миссией в коммунальной истории страны — ударными темпами прекратить разрушение многоквартирных домов. ѕомимо социальной функции, многие из руководителей государства возлагают надежды, что проводимый капремонт поспособствует выводу из кризиса экономики. ѕо словам заместител€ председател€ ѕравительства –‘ ƒмитри€  озака, субсидии, выдел€емые фондом на реализацию программ, позвол€т сохранить до полутора миллионов рабочих мест.

¬прочем, если в прошлом году революционно расширившийс€ за счет бюджетных средств рынок капитального ремонта многоквартирных домов переживал дефицит кадров, то в нынешнем на рынке по€вились профессиональные подр€дчики.  ак предполагает р€д экспертов, ими выступ€т строительные предпри€ти€, в силу возникшего кризиса оказавшиес€ вынужденными снижать темпы вводимого в эксплуатацию жиль€.

— —ебестоимость одного такого объекта — около ста миллионов рублей, — говорит заведующий кафедрой экономики и управлени€ в строительстве –остовского государственного строи-тельного университета Ѕорис Ќебритов, указыва€ на одну из растущих в центре столицы ё‘ќ «свечек» бизнес-класса, где ныне работы идут в в€лотекущем ритме. — ¬ прежние времена крупной, солидной компании было достаточно вводить в эксплуатацию по 2–3 таких дома в год, чтобы жить припеваючи. ј теперь с таким жильем можно обанкротитьс€, элитным застройщикам неминуемо придетс€ производить диверсификацию производства, осваива€ новые ниши. ƒумаю, капитальный ремонт может быть одной из таких ниш и дл€ строителей, и дл€ предпри€тий стройиндустрии, но не панацеей, поскольку этот рынок ограничен.

— я не уверена, что приход строительных предпри€тий в сферу капитального ремонта жиль€ — идеальный вариант, — считает заместитель директора ростовской управл€ющей компании ∆ ’ «ѕриз» ≈лена —мехунова. —  онечно, у кого-то это получитс€, а кто-то столкнетс€ с серьезными трудност€ми. ¬едь ∆ ’ — социально ориентированна€ отрасль, это прежде всего работа с людьми. —троители к ней не привыкли, они показывали своим дольщикам-клиентам виртуальные макеты будущих квартир, за которые те платили деньги. ј в нашей сфере, чтобы прин€ли отремонтированный восьмидес€тиквартирный дом, необходимо собрать восемьдес€т подписей.

«аповедник социализма

“аким образом, лишь жизнь сумеет показать, насколько успешно удастс€ строительным предпри€ти€м восполнить кадровый дефицит в смежной отрасли ∆ ’. ’от€ верси€ выгл€дит интересно и заманчиво. ј тем временем «жилищники» в качестве одной из главных причин возникающих срывов называют аморфность собственников.

— я проводил собрани€ во многих домах, в р€де случаев от капитального ремонта отказывались сами жильцы, — говорит директор ƒонской ”правл€ющей компании ∆ ’ —ергей √оробец. — ќтказывались оплачивать даже 5–10% от сметной стоимости работ. ¬оспользовавшись предоставленными правами, граждане приватизировали жилье, а собственниками себ€ так и не ощутили. »ли же у них нет денег. Ёто все равно что подарить «ћерседес» малоимущему, который не может заработать на бензин. Ёто трагеди€.

¬прочем, далеко не во всех срывах капремонта в ё‘ќ виновны собственники. ѕо итогам прошедшего года на некоторые подр€дные организации и ”  даже заведены уголовные дела, не говор€ уж о численности привлеченных к административной ответственности. –угающие аморфных домовладельцев «жилищники» зачастую забывают, что капремонт не в меньшей степени нужен им самим, поскольку только по завершении в доме работ у управл€ющей компании по€вл€етс€ возможность развивать эксплуатацию жиль€ как бизнес.

¬ рыночных услови€х в принципе бессмысленно управл€ть каким бы то ни было имуществом, наход€щимс€ в плачевном состо€нии. ∆илищна€ сфера нашей страны — исключение. ¬тора€ ее отличительна€ черта — уравниловка, в ходе которой большинство предпринимателей при установлении цены опираютс€ не на сложившуюс€ конъюнктуру, а на постановлени€ местных властей.

— –ынка обслуживани€ многоквартирных домов еще не существует, — считает председатель јссоциации “—∆ –остовской области ¬ольдемар ћихайлов. — ”правл€ющие компании и большинство “—∆ ориентируютс€ на муниципальный тариф. Ёто профанаци€, не соответствующа€ реали€м.  аждый дом индивидуален, стоимость его эксплуатации может быть и выше, и ниже величины, оговариваемой местными власт€ми. ј в этой св€зи интересен тот факт, что сейчас многие управл€ющие компании, в том числе и с жэушными корн€ми, мечтают войти в новостройки.

Ќо возникает вопрос: дл€ каких целей? Ќе одно дес€тилетие отечественный жилкомхоз привык работать в состо€нии экстрима, большую часть своего времени удел€€ лишь устранению возникающих аварий. ѕо словам ¬ольдемара ћихайлова, основна€ мисси€ рыночного «жилищника» не в ремонтных, а в профилактических работах, поскольку в нормальном доме ничего не ломаетс€. ѕрофилактика значительно дешевле устранени€ последствий аварии. Ќеизвестно, сколько стоит подобна€ профилактическа€ работа и кто ее будет выполн€ть, поскольку таких специалистов крайне мало. Ќо подобные работы не предусмотрены муниципальным тарифом, следовательно, стоимость такой услуги в принципе нельз€ сравнивать с муниципальным техобслуживанием.

— ћногим нашим многоквартирным домам 100–150 лет, — комментирует ситуацию —ергей √оробец. — ∆илье разбитое, отличающеес€ высокой затратностью в содержании. ѕо закону € могу на общем собрании собственников подн€ть вопрос о повышении тарифа с предусмотренных городскими власт€ми 16 муниципальных рублей за квадратный метр до п€тидес€ти. » подкрепить свои аргументы соответствующей сметой расходов. Ќо решившегос€ на подобный шаг директора управл€ющей компании наши клиенты просто побьют. ќстаетс€ лишь поддерживать дом на имеющиес€ 16 рублей, чтобы он не рухнул.

Ћучший клиент — пенсионер

”правл€юща€ организаци€ ∆ ’ содержит самый старый и проблемный жилой фонд, львина€ дол€ которого состоит из коммуналок, многие дома построены в позапрошлом веке. ј самое молодое жилье, введенное в строй в XXI веке, находитс€ в управлении ”  «ѕриз».  омпани€ специализируетс€ на обслуживании собственников бизнес-класса, зачастую €вл€ющихс€ владельцами «умных домов». —ейчас «ѕриз» хочет войти в сегмент эконом-класса, чему преп€тствует проблемное состо€ние народного жиль€.

— Ёксплуатировать разбитый объект — все равно что добровольно класть собственную голову на плаху, так как ”  могут привлечь и к административной, и к уголовной ответственности, — говорит ≈лена —мехунова. — Ќаш стандарт обслуживани€ предусматривает наличие исправно работающих инженерных систем, целой кровли и фасадов. ƒругое дело, что фасад может быть облезшим, а двор — неблагоустроенным. —ейчас ведем переговоры с некоторыми товариществами, управл€ющими проблемными домами. “—∆ рассчитывают получить бюджетные деньги на капитальный ремонт, по завершении которого уйти к нам. “аким образом, реализуема€ власт€ми программа учитывает интересы и собственников, и управл€ющих компаний, без государственной поддержки ситуаци€ не сдвинетс€ с мертвой точки.

», наконец, интересно, что и в ”  «ѕриз», и в ”правл€ющей организации ∆ ’, обслуживающих пр€мо противоположных собственников по своему социальному статусу, в качестве идеальных клиентов, обеспечивающих предпри€ти€м стабильный доход, называют пенсионеров и других непьющих представителей старшего поколени€. Ќа богатых в жилищной сфере спрос невысок.

–еализуема€ программа комплексного капитального ремонта способствует интенсивному преображению жилищного хоз€йства. Ѕлаго, что в той же –остовской области за счет средств фонда и областного бюджета к 2012 году предполагаетс€ отремонтировать более 50% нуждающихс€ домов. —ложно прогнозировать, насколько счастливым будет хеппи-энд на многолетнем коммунальном фронте, насколько здесь измен€тс€ нравы, как среди некоторых аморфных собственников жиль€, так и среди управл€ющих компаний. Ѕезусловно, огромные вливани€ в жилой фонд принесут и позитивный моральный эффект. Ќо как показывают результаты 2008 года, в будущее нельз€ смотреть исключительно сквозь розовые очки.

— ” мен€ большие сомнени€, что после капитального ремонта нам удаетс€ перевоспитать всех собственников, — отметила заместитель министра строительства и жилищного хоз€йства –остовской области Ќелли “качева. — ѕо завершении работ мы вешали на домах таблички с просьбами беречь общедолевое имущество, сообщающие, что капремонт был выполнен за счет средств фонда. Ќо через 1–2 мес€ца на некоторых объектах они оказались сорванными, вал€вшимис€ на газонах.

»горь ÷ыбренко: «ћы вынуждены дотировать дом премиум-класса»

ƒиректор элитной ”  «ѕриз» рассказал «¬естнику», почему эксплуатаци€ жиль€ дл€ богатых приносит низкие прибыли.

— »горь ¬икторович, профессиональна€ эксплуатаци€ многоквартирных домов бизнес-класса и элитных категорий в регионах ё‘ќ остаетс€ услугой-новинкой. “ехнологически ваша де€тельность с работой бывшего ∆Ё” сильно разнитс€?

— —амому старому нашему объекту всего семь лет, дома оснащены автоматизированными инженерными системами с электронным управлением. ѕричем с каждым годом они станов€тс€ все сложнее и сложнее. ƒл€ успешной эксплуатации такого оборудовани€ нужны узкоспециализированные сотрудники высокого класса. ƒл€ ∆Ё” технически трудно было бы «войти» в такой дом. » дело даже не в том, кому т€желее жить на свете, просто мы предоставл€ем иную услугу.

— » насколько это прибыльный бизнес — обслуживать жилье дл€ богатых?

— Ёксплуатаци€ жилой недвижимости в силу своей социальной направленности не может быть высокорентабельным бизнесом, хорошо, если удастс€ выйти на 5–7%. Ќо и дл€ этого необходимо иметь определенные объемы; обслужива€ до 100 тыс. метров жиль€, получишь нулевую прибыль. ѕомимо эксплуатации мы занимаемс€ и более доходным видом де€тельности — управлением недвижимостью. я имею в виду сдачу в аренду подвальных помещений, размещение рекламы на стенах зданий и т. д. ќднако в жилье бизнес-класса сделать это затруднительно, так как в подвалах — автосто€нки, к тому же в каждом нашем доме организованы “—∆, которые и распор€жаютс€ общедолевым имуществом.

— ј стоимость вашей услуги высока?

— ¬ наших домах действуют индивидуальные тарифы, которые на 25–40% ниже муниципальных. Ќа этом настаивают собственники, счита€, что на новых домах затраты на техническое обслуживание минимальны, но забыва€ о том, что целью содержани€ дома €вл€етс€ безаварийное функционирование всех инженерных систем, что невозможно сделать без проведени€ комплекса профилактических работ, изначально не заложенных в тариф. ¬ результате получаетс€, что мы вынуждены продавать услугу бизнес-класса по более низкой цене, нежели устанавливают городские власти на эксплуатацию социального жиль€. ¬ нынешних услови€х наши предложени€ по эксплуатации жиль€ бизнес-класса имеют широчайший спектр услуг, но они и дороже, чем муниципальный тариф, и понимани€ у обеспеченных собственников не наход€т.

— ј тем временем ваши коллеги, обслуживающие жилье эконом-класса, сетуют, что с приходом рыночной экономики граждане приватизировали жилье, но не хот€т его содержать, или просто не могут?

— —обственник, сумевший купить квартиру в наших домах, прекрасно знает свои права, требует к себе совершенно иного отношени€, и общатьс€ с ним весьма непросто. ќн может позвонить мне в любое врем€ суток, чтобы обсудить возникшие вопросы, в том числе и лежащие за пределами заключенного договора. Ќа мой взгл€д, эксплуатировать дома эконом-класса технически и психологически проще, и мы хотим войти в этот сектор отрасли. ƒругое дело, что народное жилье тоже должно находитьс€ в удовлетворительном состо€нии, чтобы им можно было цивилизованно управл€ть.

— ј вы пытались этим заниматьс€?

— ќдна из наших новостроек специально возведена застройщиком дл€ отселени€ собственников из ветхого жиль€, сносимого в ходе реконструкции центра города. Ѕольшинство домовладельцев — пенсионеры и малоимущие. » с их стороны отношение к нам совершенно иное. ≈сли они относ€тс€ к нам с уважением, то некоторые обеспеченные собственники относ€тс€ к работнику жилищной сферы как к прислуге. я уж не говорю, что этот дом €вл€етс€ самым аккуратным плательщиком за коммунальные услуги.

— Ѕогатые тоже задерживают оплату «коммуналки»?

— ѕричем весьма часто, в отличие от оплачивающих «день в день» пенсионеров. —ейчас мы вынуждены дотировать эксплуатируемый дом премиум-класса, расположенный на самой престижной улице города.  огда же начинаешь беседовать с обеспеченным задолжником, от него зачастую исход€т оригинальные объ€снени€. Ќапример, вместо традиционного «Ќет денег», он может сказать: «Ќе платил за ∆ ’, так как на несколько мес€цев выезжал за границу».


јвтор: ќлег ѕетрушин